최근 한국은행이 기준금리를 0.25% 인상했고, 연말까지 금리를 계속 인상할 것이라는 이야기가 많이 나오고 있습니다. 한국은행 기준금리란 '한국은행이 금융기관과 환매조건부증권매매, 자금조정 예금 및 대출 등의 거래를 할 때 기준이 되는 금리'입니다. 금리 인상의 이유엔 여러가지 있겠지만, 대표적으로 물가가 상승하는 인플레이션을 억제하고, 환율을 관리하기 위해서입니다.
금리상승기로 예상되는 올해 주택담보대출의 금리가 7%까지 오를 것이고 부동산 시장도 침체될 것이라는 뉴스나 이야기들이 아주 많습니다. 정말 고금리에서는 부동산 시장이 침체되었는지 궁금하여 알아보고 싶었습니다. 부동산은 지역에 따라 다양한 요소에 따라 너무나 다르지만, 단순하게 대출금리 추이 하나에 따라 과거엔 어땠는지 알아보겠습니다.
연도별 기준 금리와 대출 금리 추이
기준금리는 한국은행에서 참고하였습니다.
한국은행
한국은행
www.bok.or.kr
대출 금리는 국가통계포털에서 참고하였습니다.
KOSIS 국가통계포털
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kosis.kr
▷ 2002년 5월부터 현재까지의 자료입니다.
▷ 주택담보대출을 기준으로 하고 싶었지만 주담대는 2012년부터 자료가 있어서 '신협일반대출'을 기준으로 하였습니다. 주담대가 조사된 12년부터 현재까지 두 대출의 금리를 비교하면 주택담보대출이 신협일반대출보다 평균 0.9% 낮았습니다.
▷ 기준금리 변동 시 대출금리가 변동되는 시간을 고려하여 대출금리의 시기는 '기준금리 변동월 +1개월' 로 하였습니다.
기준금리가 하락기에는 세계 금융위기, 초이노믹스, 코로나 등 다양한 이유가 있었습니다. 자료를 만들면서 2000년 초반에는 주담대 특판 금리가 8%라는 것을 보고 깜짝 놀라기도 했습니다. 저금리시대에 살다보니 3~4%대 금리가 당연하다고 생각했는데 20세기에는 더 고금리였다는 것을 보며 왜 부모님께서 빚 내지 마라고 하셨는지 이해가 되었습니다.
대출금리와 서울 아파트 매매가격지수 추이
주택가격지수는 KB부동산을 참고하였습니다.
KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리
www.kbland.kr
매매가격지수 : 매매가격의 평균이 아니라 가격변동률의 평균을 사용하여 선정한 지수입니다.
주택가격이 상승인지 하락인지 추세를 알수 있습니다. 제 자료는 '22년 1월을 100'으로 계산된 자료입니다.
▷ 같이 조사한 매매 거래 동향 자료가 2003년부터 있어서, 2003년 8월부터 21년 12월까지의 자료입니다.
▷ 제 블로그는 수도권 특별공급으로 청약이 주요하기에, 이번 포스팅 자료를 '서울지역 아파트' 설정하였습니다. 간단하게 서울, 전국, 경기, 인천의 연도별 매매량 차트도 준비했습니다. 부동산은 지역마다 다르다는 점을 꼭 참고해주시기 바랍니다.
▷ 실질적으로 대출금리에 영향을 받는다는 전제 하에 기준금리 대신 대출금리로 항목을 설정했고, 대출금리와 매매가격지수의 시점은 '기준금리변동일 +1개월'로 설정하였습니다. 금리 변동에 따른 부동산 시장 변화는 금리 변동 +3개월 정도라는 이야기도 있는데 저는 +1개월로 설정하였습니다.
▷ 차트1은 기준월의 자료, 차트2에서는 대출금리는 이전변동금리 대비, 매매가격지수는 전월대비를 가지고 만들어봤습니다. 매매가격지수가 변동률 자체이지만 전월과 비교해보고 싶었는데 의미있는 차트같지는 않습니다.
대출금리와 서울 매매거래지수 추이
매매거래지수 : KB부동산에서 표본 중개업소에 '활발함, 보통, 한산함' 3개 항목 중 택1 하는 설문조사를 토대로 만든 지수입니다. 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '활발함' 비중이 높습니다.
▷ 참고한 KB부동산 매매 거래 동향 자료가 2003년부터 있어서, 2003년 8월부터 21년 12월까지의 자료입니다.
▷ 서울지역의 매매거래지수입니다.
▷ 실질적으로 대출금리에 영향을 받는다는 전제 하에 기준금리 대신 대출금리로 항목을 설정했고, 대출금리와 매매거래지수의 시점은 '기준금리변동일 +1개월'로 설정하였습니다. 금리 변동에 따른 부동산 시장 변화는 금리 변동 +3개월 정도라는 이야기도 있는데 저는 +1개월로 설정하였습니다.
대출금리와 서울매매거래지수에서는 표본이 잘못되었는지 저는 큰 연관관계를 못느끼겠습니다
금리 인상기로 부동산 시장의 침체를 예상하는 이야기들이 많아서 과거에는 어땠을지 궁금해서 시작하게된 포스팅이였습니다. 단순하게 금리를 가지고 서울지역의 부동산 흐름을 알아보았습니다. 처음이다보니 너무 넓은 범위와 표본에 오류가 있을 수도 있습니다. 자료를 조사하고 보니 부동산 시장은 단기적 관점이 아닌 장기적인 시점으로 봐야 하는데 제 자료는 금리 변동 3개월 후도 아닌 1개월이라는 단기간이라는 표본에 문제가 있을 수도 있고, 2005년~08년, 2010년~12년 등의 금리 인상기 시점의 부동산 시장을 더 자세히 확인해보는 게 더 도움이 될 거 같다고 생각합니다.
금리 외에 너무나 많은 원인에 따라서 또 지역에 따라 다른 것이 부동산 시장입니다. 이 포스팅은 간단한 항목과 표본으로 추이를 본 것이니 가볍게 참고만 해주시면 좋을 거 같습니다. 자료를 만들며 느낀 점은 '주담대 7%' 금리가 비현실적이지 않다. 과거에는 일반적이였다는 것입니다. 현재보다 높아질 수 있는 대출 금리를 미리 대비하며 생각해보면 좋겠습니다. 내 자산과 앞으로 높아질 대출금리를 생각해서 내 소득과 자산에 과하지 않는 내집마련을 준비하면 좋겠습니다. 더욱 공부해서 더 좋은 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!
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