부동산 이야기

LTV, DTI, DSR 정리

집부터 2022. 5. 6. 21:59
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안녕하세요!

보통 인생에 있어서 가장 큰 금액을 지불하고 구입하는 것이 집입니다. 집을 완전히 내가 가진 돈으로 구입하면 정말 좋겠지만 대부분 대출을 실행해서 구입하게 됩니다. 정부에서도 부동산 시장 안정화를 위해 대출에 관한 법도 자주 바뀌고 굉장히 민감하게 반응합니다. 이번 대선 때도 각 후보들이 부동산 공약에서 대출 규제 변화에 힘을 줬던 것을 보면 대출이 정말 서민들에게 직접적인 영향을 많이 준다는 것을 느꼈습니다.

이번 포스팅에서 집을 살 때, 부동산 관련 뉴스에서 빠지지 않는 LTV, DTI, DSR 에 대해 알아보겠습니다.

(주택담보대출 시 규제지역별 차이점도 곧 포스팅하겠습니다!)

 

LTV, DTI, DSR 뜻

LTV, DTI, DSR

LTV (Loan to Value Ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 주택 대비 최대 대출 가능한 한도입니다.

<주택가격 × 최대LTV비율>이 대출한도가 됩니다.

중요한 점은 여기서 주택가격은 내가 구매한 금액이 아닙니다. 주택가격은 국민은행의 KB시세나 감정가 등 공신력 있는 평가자료로 정합니다.

분양가상한제가 적용된 곳이나 주변 시세대비 저렴한 분양단지들은 시세 대비 저렴한 분양가로 공급을 해서 LTV가 여유롭게 나올 수 있어서 로또분양이라는 말들이 있었습니다. 하지만 이제는 DSR 규제로 인해 쉽게 생각할 수 없게 되었습니다. DSR에 대해서는 밑에서 자세히 알아보겠습니다!

LTV는 아파트 등 주택뿐만 아니라 상가, 오피스텔, 공장, 나대지 등 부동산 관련해서 모두 적용될 수 있다는 점도 알아두시면 좋겠습니다.

 

DTI (Debt To Income)

DTI

총부채상환비율입니다. 소득을 대출에 다 쓰면 위험하기 때문에 일정비율까지만 대출한도를 정해놓습니다. 계산 방법은 <연간주담대상환금액(원금+이자)+기타대출상환금액(이자)/연소득금액>입니다.

여기서 기타대출에는 신용 대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 개인 가계 대출입니다. 분양주택 중도금대출, 3백만원 이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외,) 정부정책에 따라 긴급하게 취급하는 대출, 예·적금담보대출 등은 포함되지 않습니다. 내가 기존에 받은 대출 상품이 어떤 종류인지 확실히 체크해주시길 바랍니다.

 

DSR (Debt Service Ratio)

DSR

총부채원리금상환비율입니다. DTI랑 비슷하지만 더욱 까다롭습니다. 연 소득 대비 개인의 모든 대출의 원리금 상환능력을 보겠다는 것으로, DTI에서는 기타대출의 이자상환금액만 포함하였지만 DSR에서는 기타대출의 원금과 이자를 모두 포함시킵니다.

계산방법은 <연간주담대상환금액(원금+이자)+기타대출상환금액(원금+이자)/연소득금액>입니다.

금융감독원에서는 가계부채 관리 강화를 위해 221월부터는 총 대출액이 2억원 초과라면 은행에서는 DSR 40%까지만 대출이 가능합니다. (대출금리가 높은 비은행권에서는 더 높여서도 가능은 합니다.)

22년 7월부터는 총 대출액이 1억원 초과되면 DSR이 40%로 규제가 더욱 강화됩니다.

 

예시

A,B,C 세 사람이 투기과열지구에서 똑같은 8억의 집을 구매하면서 똑같은 주택담보대출상품으로 대출 받을 시 각각 최대 가능한 금액을 알아보겠습니다.

A : 연소득 6000만원, 기대출 없음
B : 연소득 3000만원, 기대출 없음
C : 연소득 3000만원, 기대출로 신용대출 1000만원 (이자 5%, 3년)

- 개나리주택담보대출상품 : 연 이자율 4%, 30년, 원리금균등상환

DSR에 따른 대출가능한도

먼저 LTV를 계산해보겠습니다. 투기과열지구에서는 주택구입 시 주택가격의 40%까지 대출이 가능합니다. (서민실수요자는 50%까지도 가능합니다.)

그러면 8× 40% = 32천만원으로, 이 집을 구매할 때 주택담보대출에서 최대한 받을 수 있는 금액은 32천만원입니다.

 

여기서 대출금액이 2억을 넘기 때문에 총 대출금액이 2억 초과하여 DSR 40% 규제를 받습니다. DTIDSR 때문에 모두 똑같은 집을 구입하는 세 사람이지만 소득에 따라, 현재 대출금액에 따라 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 다릅니다.

 

DSR을 계산해보겠습니다.

A는 연소득 6천만원, 기대출이 없는 상태로 1년 총대출원리금 상환액 24백만원까지 대출이 가능합니다. 월로 따지면 2백만원 원리금을 내는 한도까지 대출을 받을 수 있습니다. 개나리주담대는 4%이자, 30년의 대출상품으로 LTV 최대금액인 32천만원 대출 시, 152만원을 갚게 되어 A32천만원 최대 한도로 대출이 가능합니다.

B는 연소득 3천만원으로, 기대출이 없기 때문에 DSR 한도는 12백만원까지입니다. 100만원까지 대출원리금 납부가 가능합니다. 개나리주담대를 2800만원(993천원 상환)까지만 대출 받을 수 있습니다.

CB와 같은 연소득으로 월 100만원까지 가능하지만, 기대출이 있습니다. 신용대출의 원리금을 1년에 360만원, 299,709원씩 갚고 있습니다. 그러면 주담대 원리금 상환액은 70만원까지만 가능합니다. 그래서 개나리주담대상품은 최대 145백만원(692천원 상환)까지만 대출이 가능합니다.

 

이렇게 LTV 한도는 같더라도 DSR에 따라 LTV 한도의 최대로 대출을 받을 수도 있고, 받지 못할 수 있습니다.

그래서 새 정부에서 LTV를 완화한다고 하는데, DSR 완화 없는 LTV 완화는 의미 없다는 이야기가 많습니다. 또한 강화된 DSR 규제로 은행에서는 대출기간을 40년까지 연장하는 상품도 나왔습니다.

상환기간에 따른 대출가능금액

대출기간이 40년이되면 30년의 경우보다 이자는 많이 내지만 월 상환금액이 낮아지기 때문에 DSR의 대출한도를 높일 수 있습니다.

‘40년동안 돈을 갚아야 한다고?’ 라고 놀라실 수 있지만 이는 DSR로 강화된 대출한도를 완화할 수 있는 방법으로 활용이 가능합니다. 대신 내야하는 이자 부담은 커집니다.

 

위 예시는 아주 간단한 상황으로 LTV나 DSR을 이해하기 위한 예시였습니다. 내 상황이나 대출의 종류 등 여러 상황에 따라 바뀌는 점이 많습니다. 대출은 꼭 내가 받을 상품의 전문가와 상담을 하셔야 합니다.

 

 


지금까지 LTV, DTI, DSR 에 대해 알아보았습니다. 규제지역별 대출 규제도 차이점이 있습니다. 다음 포스팅에서는 주택구입 시 규제지역별 차이점을 알아보겠습니다.

 

 

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