부동산 관련 이야기를 듣다 보면 투기과열지구, 조정지역 등의 이야기를 많이 듣습니다. 매년 정부에서 부동산 안정을 위해 관련 법안이나 정책을 발표하는데, 규제지역에 따라 대출이나 세금, 청약 등 다양한 규제들이 있습니다. 이번 포스팅은 규제지역이 무엇인지 알아보고 규제지역별로 일반공급 청약 시 특징을 알아보겠습니다.
규제지역의 종류
조정대상지역
주택가격상승률이 높고, 청약률이 높은 지역을 국토부에서 부동산 안정화를 위해 대출, 세금, 청약 등을 다양한 규제를 합니다. 청약 공고문에 나오는 청약과열지역이 조정대상지역입니다.
투기과열지구
조정대상지역보다 주택가격상승률이 더 높은 지역으로 조정대상지역보다 더욱 엄격한 규제를 받습니다. 투기과열지구(투기지역 포함)면 조정대상지역이기도 합니다.(창원시 의창구만 투기과열지구이지만 조정대상지역이 아닙니다.)
투기지역
투기과열지구와 이름이 비슷하지만 다른 명칭입니다. 투기지역은 주택과 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 지정하는 지역입니다. 부동산 관련 규제가 보통 국토교통부 관련이지만 투기지역은 기획재정부 장관이 결정합니다. 지정 요건은 간단히 우리가 아는 서울에서도 집값이 비싼 지역을 생각하시면 됩니다.
현재 모든 투기지역이 조정대상지역이며, 투기과열지구입니다. 투기지역은 투기과열지구와 같은 규제를 받으며, 투기과열지구보다 양도세 부담을 더 가중한다고 이해해주시면 됩니다.
그림처럼 투기지역이면 투기과열지구이고, 투기과열지구는 조정대상지역에 포함된다고 이해하시면 됩니다.
투기과열지구도 조정대상지역의 규제를 받고 더 강력한 규제를 받습니다.
조정대상지역→투기과열지구→투기지역 이렇게 갈수록 규제는 심해집니다.
규제지역별 민간분양 일반공급 특징
청약 시, 민간분양의 일반공급에서 규제지역에 따라 다른 점이 많습니다. 규제별 일반공급 1순위 자격과 특징을 알아보겠습니다. 조정대상지역은 청약과열지구와 같은 말입니다. 공고문에서는 청약과열지구 단어를 더 많이 사용합니다.
세대주 요건
공통적인 조건은 청약통장을 가입한 만 19세 이상(또는 미성년자 세대주)이고, 분양하는 해당지역이나 인근지역 거주자여야 합니다.
조정대상지역이나 투기과열지구에서는 세대주만 1순위 접수가 가능한 점 체크해주시기 바랍니다.
주택소유
비규제지역에서는 다주택자도 1순위 접수가 가능합니다. 조정대상지역이나 투기과열지구에서는 1주택자까지만 접수가 가능합니다. 1주택자는 기존에 살고 있는 주택을 처분하는 약속을 해야 가능합니다. 1주택자도 조건부 1순위 접수는 가능하지만 가점제에서는 당첨이 매우 희박합니다. 추첨제에서는 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨이 가능할 수 있습니다.
통장
공통적으로 현재가 거주하는 지역의 지역별/면적별 예치금 이상의 금액이 저축되어 있어야 합니다.
규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)은 통장 가입 24개월 경과 후 1순위 접수가 가능하고, 비규제지역은 수도권 은 12개월 경과, 비수도권은 6개월 경과를 만족해야 합니다.
과거 당첨이력 제한
규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)에서는 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하면 1순위 지원 불가합니다. 비규제지역에서는 2년 이내 가점제 당첨자라면 추첨제로만 지원이 가능합니다. 2년 이내 가점제 당첨자가 가점제에서 다시 당첨되면 부적격처리됩니다.
청약 신청자뿐만 아니라 세대원 전체가 기준입니다. 세대원 전원의 과거 당첨이력을 꼭 확인해보세요.
재당첨 제한
재당첨 제한은 청약에 당첨되면 그 세대에 속한 자는 일정기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한하는 제도입니다.
비규제지역은 재당첨 제한이 없지만, 조정대상지역은 7년, 투기과열지구는 10년간 다시 청약 당첨이 될 수 없습니다.
추가로 분양가상한제 주택이라면 10년 재당첨 제한이 있는데, 조정대상지역 내 분양가상한제 주택이라서 재당첨 제한기간이 중복될 경우, 보다 제한기간이 강화된 기준을 적용하여 10년의 제한을 받습니다.
전매 제한
전매란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 다시 파는 행위입니다.
비규제지역은 수도권은 6개월의 전매 제한, 규제지역은 소유권이전등기까지 제한이 됩니다.
중요한 점은 분양가상한제 적용 주택의 경우 더 오랜 기간 전매제한이 됩니다. 재당첨 제한과 마찬가지로 보다 강화된 기준을 적용하기에 꼭 체크해주시길 바랍니다.
중도금 대출한도
중도금은 우리나라에만 있는 제도로 아파트를 건설하는 동안 계약금 지불 후 납부하는 대금입니다. 중도금 대출은 건설 시행사가 은행과 협약하여 입주자에게 대출시켜주는 상품으로 개인 신용대출과는 다르게 신용불량자가 아닌 이상 대부분 실행가능합니다. 분양가가 9억을 초과하면 중도금 대출이 불가합니다.
비규제지역은 분양가의 70%, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%까지 중도금 대출이 가능합니다.
당첨자 선정 방식
규제별, 면적별에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다릅니다. 추첨제는 가점제의 낙첨자들을 포함해서 추첨한다는 것을 알아주세요!
예비입주자 선정비율
당첨자 중 계약을 포기하거나 부적격으로 생긴 잔여세대는 예비입주자에게 기회가 주어집니다. 수도권의 경우 최근 10%정도의 잔여세대가 발생합니다.
규제별로 공급세대의 예비입주자를 비규제지역은 40%(수도권이나 지방 광역시는 300%), 조정대상지역은 300%, 투기과열지구는 500% 선정합니다.
일반공급에서는 가점 순으로 예비입주자를 선정하고 자리가 남게 되면 추첨으로 나머지 뒷 번호 예비입주자를 선정합니다.
규제지역별 민간분양 일반공급을 비교해보았습니다. 가장 중요한 점은 내가 접수할 주택의 모집공고문을 꼼꼼하게 보셔야합니다. 같은 지역의 최근 분양한 곳의 공고문과 다른 점이 있을 수도 있습니다. 공고문이 가장 중요한 기준이라는 점 잊지 마세요!
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