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이번 포스팅에서는 분양가상한제에 대해 알아보겠습니다. 분양가상한제의 뜻과 도입 배경, 적용 대상, 분양가상한제로 분양한 아파트의 특징 등을 하나씩 알아보겠습니다.
청약을 접수하거나 정보를 알아볼 때 필수인 청약홈에서 분양하는 곳을 확인하면 이렇게 특이사항에 분양가상한제가 표기되어 있는 곳들이 있습니다.
2005년에는 공공택지에만 분양가상한제를, 2007년에는 민간택지에도 적용, 2014년에는 다시 공공택지에만, 2020년부터 지금까지 다시 민간택지에도 분양가상한제를 시행하고 있습니다. 새 정부에서는 다시 분양가상한제 폐지를 검토한다는 이야기가 나오고 있습니다. 분양가상한제가 무엇이고 어떤 영향을 주기에 이렇게 시기에 따라 변화하는지 자세히 알아보겠습니다.
분양가상한제
분양가 상한제는 일정한 지역에서 아파트 같은 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 분양할 수 있는 제도입니다.
일정한 금액 이하로만 분양할 수 있기에 건설사의 이익을 제한하면서 분양을 받는 실수요자들은 신축 아파트를 주변 시세 대비 저렴한 분양가격에 취득할 수 있습니다.
현재 공공택지의 경우는 모두 분양가상한제가 적용되고, 민간택지는 요건에 충족되는 지역에서만 적용되고 있습니다.
분양가격
기준이 되는 분양가격은 택지비와 건축비로 산정됩니다. 쉽게 땅값+건축비입니다.
택지비는 공급가격(감정평가액)+택지가산비로 산정됩니다. 공공택지는 택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격의 공급가격을, 민간택지는 사업주체가 매입한 택지가 현시점에서 주택건설을 위한 택지로서의 평가를 시장·군수 또는 구청장이 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자 중 2인 선정하여 감정평가액을 산정합니다.
가산비는 연약지반, 흙막이 및 차수벽, 방음시설 등의 추가로 소요되는 공사비입니다.
건축비는 기본형 건축비+건축가산비로 산정됩니다. 기본형 건축비는 정부에서 제공하는 표준건축비로 매년 3월과 9월 물가변동률을 감안해서 고시합니다. 건축가산비는 특화설계나 친환경설계 등의 설비 비용입니다.
도입 배경
공공택지의 분양가상한제는 계속 유지되지만 민간택지의 경우 시기에 따라 없어졌다가 부활하기도 합니다. 19년 민간택지 분양가상한제가 추진되면서 국토부의 제도 시행 이유에 대해서 이렇게 설명했습니다.
18~19년 분양가 상승률이 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며, 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려가 있다. 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해서 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 되었다.
아파트 매매가와 분양가의 격차가 점점 벌어지고 있습니다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 민간아파트 분양가격 동향과 KB부동산 월간 시계열 통계를 기준으로 전국의 평당 아파트 평균 분양가와 매매가를 비교했는데, 20년 1월 매매가-분양가 격차는 285만원으로 매매가가 분양가보다 높았는데, 22년 3월 820만원까지 벌어졌습니다. 이런 통계를 보며 분양가상한제가 주택가격 안정이라는 정책 의도와 반대되는 결과를 초래했다는 의견들도 있습니다.
현재 건설 자재값이 폭등했는데 분양가는 제한적이고 건설사 입장에서는 주택을 공급하기 부담스러운 상황이라서 분양가상한제를 폐지해서 공급을 늘리고 공급이 늘면 분양가격도 자연럽게 형성될 것이며, 집값이 안정될 것이라는 의견도 있습니다.
분양가상한제의 긍정적·부정적 시선
긍정적 측면
분양을 시행하는 시행사나 건설사의 과도한 이익을 제한할 수 있습니다. 이로 인해 청약 수요자들은 시세 대비 저렴한 분양가에 새 아파트를 입주할 수 있습니다. 또한 실거주 요건이나 전매 제한 등 추가 규제로 효용성 강화라는 긍정적인 면이 있습니다.
부정적 측면
민간택지의 조합은 분양가가 높아야 이익이 있는데, 정부의 분양가상한제로 사적 이익을 제한한다는 주장이 있습니다. 실제로 광명에서 분양예정이였던 곳은 분양가상한제가 적용되는 지역이라서 분양가상한제가 적용되지 않는 지역의 아파트 대비 너무 저렴한 분양가격으로 책정되다보니 분양이 계속 지연되고 있습니다. 이렇게 분양을 하는 사람 입장에서는 분양을 해도 이익이 되지 않기에 분양이 빠르게 진행되지 않다보니 공급이 감소된다는 주장이 있습니다. 분양가상한제로 시세 대비 저렴한 분양가의 아파트의 경우 시세 차익 몇 억이라고 하며 로또 청약이 열풍이였습니다. 시세 차익을 노리고 너도 나도 묻지마 청약을 하며 실제 그 지역에 집이 필요한 실수요자들이 높은 청약 경쟁률로 내집마련에 어려움이 있었습니다.
분양가상한제 시행지역
공공택지는 규제지역 여부와 상관없이 분양가상한제를 적용, 민간택지는 요건에 충족하는 지역의 경우만 분양가상한제가 적용됩니다.
공공택지
국가나 지방자치단체, 한국토지공사 등 공공기관에서 직접 조성하는 택지로 공공부문이 직접 개발 및 공급하는 토지입니다. 공공택지에 건설되는 주택의 원가연동제, 분양가 상한제 등 다양한 제한을 적용받습니다.
민간택지
민간 업체가 사적 영리를 추구하기 위한 택지로 쉽게 재건축, 재개발 사업을 통하여 아파트를 건설하는 토지입니다.
민간택지 지정 요건
투기과열지구에서 아래 3가지 요건 중 하나를 충족해야 합니다.
- 분양가격이 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
- 청약 경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1 초과
- 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가
이 요건을 충족시키는 지역 중, 최근 1년간 분양가격 상승률이 높고 집값 상승을 선도한 지역, 예정 물량이 많거나 정비사업 추진, 최근 집값상승률 등 종합적으로 고려해서 동 단위로 지정합니다.
분양가상한제 아파트 당첨 시, 전매 제한 및 실거주 의무기간
분양가상한제로 공급된 아파트에 당첨되면 전매제한과 실거주의무기간이 붙습니다. 저렴한 분양가격에 분양해서 다시 파는 투기를 막기 위한 제도입니다.
전매제한을 위반하면 적발된 날부터 10년간 입주자 자격이 제한되어 청약을 할 수 없으며, 형사처벌을 받습니다. 실거주의무기간을 위반할 경우에는 1년 이하의 징역이나 천만원 이하의 과태료가 처분되고 분양권이 상실됩니다.
지금까지 분양가상한제에 대해 알아보았습니다. 저렴한 분양가로 내집마련이 가능하다는 장점, 공급이 위축되어 오히려 부동산 시장을 불안하게 한다는 의견도 있습니다. 새 정부에서도 분양가상한제에 대해 고민이 많을텐데, 급변하는 부동산 및 청약 정책의 흐름을 잘 읽어 청약을 준비합시다.
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