HUG 고분양가 심사
안녕하세요!
이번 포스팅은 주택도시보증공사의 고분양가 심사제도에 대해 알아보겠습니다. 최근 정부에서 원할한 주택 공급을 위해 분양가상한제를 현 상황에 맞게 개편한다고 해서 부동산 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 분양가상한제 개편으로 분양가가 오를 것이라는 예측이 많은데, 분양가상한제 지역(서울 등)을 제외하면 대부분의 지역은 분양가상한제보다는 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사제도의 영향을 더 받습니다. 분양가상한제 아파트와 HUG의 고분양가 심사로 공급하는 곳의 차이점과 HUG의 분양보증과 고분양가 심사에 대해 자세히 알아보겠습니다.
분양가상한제와 HUG 고분양가 심사
분양가상한제는 저번 포스팅에서 자세히 알아보았습니다.
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분양가상한제
안녕하세요! 이번 포스팅에서는 분양가상한제에 대해 알아보겠습니다. 분양가상한제의 뜻과 도입 배경, 적용 대상, 분양가상한제로 분양한 아파트의 특징 등을 하나씩 알아보겠습니다. 청약을
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간단하게 수도권의 경우 대부분 고분양가 관리지역으로 분양가상한제로 공급하지 않는 아파트라면 대부분 HUG의 고분양가 심사로 분양가가 정해집니다.
그러면 HUG는 무엇이며 분양보증과 고분양가 심사는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.
주택도시보증공사 (HUG)
주택도시기금 관리 및 주택보증 업무를 하는 국토교통부 산하 공기업입니다. 주택에 대한 분양보증, 임대보증금보증, 조합주택시공보증, 전세보증금반환보증, 모기지보증 등 주택관련 보증 업무가 주요업무입니다.
분양보증
HUG에서 아파트를 분양하는 곳이 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없을 때 그 주택 분양의 이행 또는 납부한 계약금과 중도금의 환급을 HUG에서 책임지는 보증상품입니다.
일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우에 한하며, 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외됩니다.
대부분의 건설사는 집단 대출을 받을 때 HUG의 보증이 필수입니다. HUG의 분양 보증을 받지 못하면 대출금리가 높게 되고, 높은 금리에 따른 수익을 위해 분양가는 올라갈 수 밖에 없으며 그러면 시장경쟁력이 약화되어 HUG 분양보증은 거의 필수이며, HUG의 분양가를 따를 수 밖에 없습니다.
HUG 고분양가 심사제도
고분양가관리지역에서 분양보증을 신청할 경우 고분양가 심사를 진행합니다. 분양가상한제를 적용하는 곳은 당연히 제외되고 도시형 생활주택 및 오피스텔, 100세대 미만, 연립주택 및 다세대주택은 고분양가 심사에서 제외됩니다.
고분양가 심사제도는 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 미입주 사태가 발생할 우려가 있어서 적정한 분양가를 통해 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 방안입니다. 분양가를 안정적으로 관리하고 무주택 실수요자의 비용 부담을 완하하는 효과가 있습니다. 하지만 HUG가 분양가를 통제하여 민간업체의 주택 공급을 저해한다는 비판이 있습니다.
분양가를 산정할 때 주변 시세나 주변 비교사업장 선정 등 다양한 자료를 취합하여 정하는데, 분양이 많은 지역과 적은 지역도 있고 동일 시군구에서도 중심지역과 외곽지역의 차이 등 특수한 경우가 많아서 기준이 합리적이지 못하고 투명하지 못하다는 의견이 있었습니다.
HUG에서도 시장 환경 변화와 업계의 건의 사항 등을 감안하여 21년에도 두 차례나 심사제도를 개선하는 등 우려가 없도록 노력하고 있습니다.
고분양가 관리지역
이처럼 규제지역은 대부분 고분양가 관리지역으로 수도권의 경우, 일부 지역을 제외하고 모두 고분양가 관리지역입니다. 분양가상한제로 공급하는 아파트가 아니라면 수도권은 거의 HUG의 고분양가 심사를 통해 분양가가 산정된다고 보면 됩니다.
22년 6월, 새 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 정책을 발표하고 발표 예정입니다. 6월 16일에는 생애최초 LTV 80% 제도 등이 담긴 새 정부 경제정책방향 발표가 있었고 6월 21일에는 임대차 보완대척과 분양가상한제 개편안이 발표됩니다. 국토부에서도 집값이 안정되고 있는데 자극해서는 안 된다는 공감이 크다며, 분상제의 경우 택지비는 건드리지 않고 기본형 건축비를 재조정하고 조합원 이주비, 금융 이자비 등을 가산비로 인정하는 개정안을 발표한 것으로 예상하고 있습니다. 분양가상한제와 마찬가지로 HUG의 고분양가 심사제도도 개편될 것이라는 의견이 많은데, 분양가가 오를 것이라는 예상이 많습니다. 정부의 개편안 발표가 기다려집니다.
