공공분양과 민간분양 청약하기
아파트를 청약할 때 크게 공공주택과 민영주택으로 나눌 수 있는데, 주택의 종류에 따라 청약자격, 당첨자 선정 방식, 재당첨 재한 등이 다르게 적용됩니다. 공공이든 민영이든 일반공급 같은 경우 인기가 좋은 분양단지는 납입기간이나 가점제를 쌓는데 상당히 오랜 시간이 걸립니다. 일반공급보다는 특별공급이 당첨확률을 조금 더 높일 수 있는데, 내가 특별공급 자격이 되는지 확인해보고 특별공급 조건이 된다면 특별공급도 준비해보시면 좋겠습니다.
이번 포스팅을 통해 공공·민영 주택의 특징, 공공·민간분양의 일반공급과 특별공급의 비슷하지만 다른 점들을 비교해보겠습니다.
공공주택과 민영주택
공공주택
국가·지자체·LH(또는 지방공사)가 주택도시기금 등을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택입니다.
공공주택은 공공임대주택과 공공분양주택으로 구분될 수 있는데, 이번 포스팅에서는 공공분양주택의 정보를 제공하겠습니다.
민영주택
공공주택을 제외한 우리가 흔히 볼 수 있는 '푸르지오, 자이, 하늘채' 등 민간 건설사들이 민간택지(재건축, 재개발 등)나 공공택지(신도시 등)에 지어진 주택입니다.
- 사업주체
국민주택은 지방의 재정이나 주택도시기금을 지원 받은 LH, 지방공사 등이 주체이고, 민영주택은 민간건설사(삼성물산, GS건설, 중흥건설)가 주체입니다.
- 공급하는 전용면적
공급하는 전용면적에서 공공주택과 민간주택에서 큰 차이가 있는데, 공공주택은 85㎡ 이하만 공급(수도권·도시가 아닌 읍·면 지역의 경우 100㎡이하까지 가능)하고, 민간주택은 125㎡등 제한없이 대형평수도 공급합니다.
-공급하는 택지
공공주택은 공공택지에, 민간주택은 공공택지와 기존 주택이 있던 재개발 ·재건축 등 민간택지에서도 공급을 합니다. 최근에 안양에서 분양했던 '안양 어반포레' 같은 경우 재개발 조합으로 진행하다가 경기도시공사와 함께 민간참여공공분양을 진행한 경우도 있습니다. 이렇게 요즘에는 민간건설사가 참여하는 공공분양도 많이 공급하고 있습니다.
- 공급물량
공공주택은 공공택지에만 주로 공급하기에 공급물량이 민간주택에 비해 적은 편이고, 민간주택은 공공택지와 재개발 등의 민간택지에도 공급하기에 물량이 많습니다.
-분양가격
공공주택은 소득이 낮거나 정책적 배려가 필요한 사회계층에게 주택을 공급하는 목적이 있기에 분양가가 민간분양에 비해 저렴한 편입니다. 보통 분양가상한금액(건축비+택지비)이하에서 결정됩니다. 민간주택은 입지나 설계, 커뮤니티 등 건설사 브랜드의 고급화를 위해 다양한 서비스를 제공하다보니 분양가가 공공분양에 비해 비싼 편입니다.
공공분양과 민간분양
말그대로 공공주택을 분양하면 공공분양, 민영주택을 분양하면 민간분양입니다. 공공임대나 분양전환임대주택, 민간참여공공분양 등 다양한 방식의 분양이 있는데, 이번 포스팅은 기본적인 공공분양과 민간분양을 정리해보겠습니다. 특히 최근에 인기가 많은 공공주택의 하나인 '신혼희망타운'은 일반적인 공공분양의 신혼특공과 자격조건이나 선정방식이 다릅니다. 신혼희망타운에 대해서는 곧 자세히 정리해서 포스팅해보겠습니다.
일반공급
공공·민간분양 일반공급에서 가장 큰 차이점은 공공분양은 무주택세대구성원만 가능하고, 공공분양은 공급면적에 따라 자산 및 소득 요건(일반공급, 특공)을 확인해야 하며 당첨자 선정 방법이 다르다는 점입니다.
- 신청자격 (주택소유)
민간분양은 비규제지역, 1주택자 당첨 후 주택처분 등 유주택자도 청약이 가능하지만, 공공분양은 등본에 등재된 세대원 모두 '무주택세대구성원'이 기본 자격입니다. 사실 민간분양도 무주택자가 아니라면 일반적으로 선호하는 지역에서 당첨되기는 힘듭니다. 또한 규제지역에서는 공공·민간(1순위)분양 모두 세대주만 청약이 가능합니다. 청약에서 중요한 무주택조건과 세대구성원에 대해서는 다음 포스팅에서 자세히 알아보겠습니다.
- 청약 가능한 통장
청약예금, 청약부금(85㎡ 이하)은 민간분양에서만, 청약저축은 공공분양에서 사용합니다.
주택청약종합저축은 모두 가능합니다. 부금·예금·저축은 2015년부터 신규 가입이 중단되었고, 현재는 주택청약종합저축만 가입이 가능합니다.
- 통장 가입기간
통장의 가입기간은 공공분양과 민간분양 모두 2년이 경과해야 어느 곳이든지 청약이 가능합니다. 6개월만 충족하면 신청 가능한 특별공급(기관추천, 다자녀, 신혼부부)들도 있지만, 특별공급과 일반공급 모두 청약이 가능하니 통장이 아직 없다면 하루빨리 만들어야 합니다.
- 통장 납입금
공공분양에서는 최소 24회 이상 납입을 해야 하고, 민간분양은 지역별예치금이 충족해야 청약이 가능합니다. 지역별예치금에서 중요한 점은 아파트가 건설되는 지역이 아니라 '내가 현재 거주하고 있는 지역이 기준'입니다.
주택청약종합저축 통장의 경우 2년 이상, 24회 이상(월 최대인정금액인 10만원씩 추천), 1500만원을 통장에 저축해 놓으면 공공분양과 일반분양의 전용면적 제약없이 청약이 가능합니다. 10만원씩 2년 납부를 하시면 1500만원에서 부족한 1260만원은 일시납부하셔도 민영주택의 예치금을 충족하실 수 있습니다. 하지만 중요한 점은 모집공고일 전일까지는 꼭 예치금을 저축해주셔야 합니다.(공고일 당일까지 입금을 해도 괜찮은 통장도 있지만, 공고일 전에 넣어두시면 걱정이 없겠습니다!)
- 자산 및 소득 기준
민간분양은 일반공급에서 자산·소득 기준이 필요 없지만, 공공분양에서 전용면적 60㎡ 이하인 경우에 소득은 ‘도시근로자 가구당 월평균소득액의 100%’ 충족, 자산은 부동산(2억1,550만원 이하)과 자동차(3,557만원 이하) 금액이 충족해야 합니다. 중요한 점은 만 60세 이상의 직계존속의 주택소유나 오피스텔 등은 무주택으로 간주해주지만 자산에서는 포함되니 꼭 체크하시길 바랍니다.
실평수로 인기 많은 59㎡의 공공주택을 청약 시, 자산과 소득을 꼭 확인하시길 바랍니다.
- 당첨자 선정방법
공공분양에서 경쟁이 있을 시 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로 전용면적 40㎡ 이하인 경우는 납입횟수로, 40㎡ 초과인 경우는 저축총액이 많은 사람 순으로 선발합니다.
현실적으로 내집마련을 위해 청약을 위해 오랜기간 통장을 준비하셨을텐데 힘들게 준비한 통장을 40㎡이하의 소형평수에 사용하기엔 아깝습니다. 보통 선호하는 중형평수에 당첨되기 위해서는 저축총액이 중요합니다. 통장납입금 부분에서 살짝 설명 드렸듯이 납입금은 매월 최대 10만원까지만 인정이 됩니다. 참고로 만 19세 이전 납입회차는 회차별 10만원씩 24회까지만 인정합니다.
민간분양은 추첨제와 가점제로 당첨자를 선정합니다. 가점제는 통장가입기간, 무주택기간, 부양가족 등 공공분양과 선정방식이 다르니 꼭 확인하셔야 합니다. 표에서는 투기과열지구만 표기를 했는데, 규제지역마다 다른 비율로 추첨제 물량도 있습니다. 추첨제 물량에서는 1주택자도 당첨이 가능하니 확인하시기 바랍니다.
- 일반공급과 특별공급 비율
공공주택은 일반공급 15% + 특별공급 85%, 민간분양은 택지에 따라 일반공급과 특별공급 비율이 조금 다릅니다. 특별공급에서도 종류별로 비율이 세부 비율은 다음 ‘특별공급’ 포스팅에서 더 자세히 알아보겠습니다.
특별공급
특별공급은 일반공급보다 조건이 까다롭습니다. 특별공급의 자세한 조건은 추후 특별공급을 중점으로 포스팅할 예정이니, 이번에는 공공분양과 민간분양 특별공급에서 차이점을 체크해보겠습니다.
공공분양에서 자산이 적용되는 경우는,부동산(2억1,550만원 이하)과 자동차(3,557만원 이하) 금액이 충족해야 합니다.
- 기관추천
공공분양은 더 많은 기관들이 참여해서 배정물량이 민간분양보다 조금 더 많습니다.
- 다자녀·노부모
민간분양에서는 자산·소득 기준이 필요 없지만, 공공분양은 필요합니다.
- 신혼부부
공공분양에서는 예비신혼부부와 한부모가족도 지원 가능합니다. 자산 조건을 충족해야 하며, 소득이 낮으면 유리한 우선공급이 있지만 소득 130%(맞벌이 140%)이하까지 지원 가능합니다. 가점제를 통해 당첨자를 뽑습니다.
민간분양은 공공분양보다 소득구간이 조금 더 넓습니다. 역시 우선공급이 존재하지만 소득 140%(맞벌이 160%)이하까지 일반공급에 지원가능하며, 소득이 140% 초과해도 부동산가액기준(3억3,100만원)의 자산기준을 충족하면 추첨제 물량에 도전 가능합니다.
예비신혼부부는 공공분양, 소득이 많은 경우 민간분양 추첨제를 노려볼 수는 있으나, 자녀수 등이 우선이기에 당첨 가능성은 많이 낮습니다.
- 생애최초
공공분양에서 가장 중요한 점은 통장에 저축액이 600만원 이상이여야 지원가능합니다. 자산 조건을 충족해야 하며, 소득이 낮으면 유리한 우선공급이 있지만 소득 130%이하까지 지원 가능합니다.
민간분양에서는 전용면적 60㎡ 이하는 1인가구도 지원 가능한 점이 특징입니다. 우선공급이 있지만 소득 160%이하까지는 일반공급으로 지원가능하며, 소득이 160%를 초과하더라도 부동산가액기준(3억3,100만원)의 자산기준을 충족하면 추첨제 물량에 도전 가능합니다. 1인 가구나 고소득인 경우도 30%의 추첨제나 예비당첨을 기대해 볼 수 있지만, 인기가 많은 분양에서는 가능성이 많이 낮습니다.
공급유형별 소득 기준 (2022년도 공고문 기준)
공공분양과 민간분양에서 소득 조건이 필요한 유형들의 소득기준표입니다.
지금까지 공공분양과 민간분양을 알아보았습니다. 한 종류의 분양만 노리기보다는 두 종류의 분양 모두 언제든지 청약을 넣을 수 있도록 준비해놓는 게 좋습니다.
분양 단지에 따라 조금 다른 부분이 있을 수 있습니다. 위에서 말씀드렸던 '안양 어반포레'의 경우, 공공분양인데 공고문에는 자산 기준의 언급이 없어서 알아보기도 했습니다. (조합이 설립된 민간택지였는데 후에 경기도시공사가 참여하는 특수한 경우였습니다.) 이렇게 제일 중요한 것은 공고문입니다. 내가 접수할 단지의 입주자모집공고문을 꼭 읽어보셔야합니다. 특수한 경우도 있고, 불과 몇 개월 전이랑 다른 부분이 생기기도 합니다. 공고문을 꼭 확인하세요.
이번 포스팅은 공공분양과 민간분양의 일반공급과 특별공급이라는 큰 주제로 작성하였는데, 다음에는 공급유형별로 더욱 자세히 알아보는 포스팅으로 뵙겠습니다.
